住み替えのパターン
現在居住している物件が賃貸で借りているのか、それとも自己所有物件なのか、
また、住み替え先は賃貸で借りるのかそれとも購入するのかによって住替えの流れが違ってきます。
今回は、下記のパターンで説明を致しますので住み替えの参考にしてみて下さい。
| 現在居住している物件 | 住み替え先物件 |
|---|---|
| 自己所有（持ち家） | 購入 |
| 自己所有（持ち家） | 賃貸 |
| 賃貸 | 購入 |
| 賃貸 | 賃貸 |
現在持ち家 → 住み替え先を購入
持ち家の売却から住み替え先の購入は、不動産業者の協力がなければ実現するのが難しいです。
下記の流れをしっかり確認して下さい。
不動産業者へ依頼
持ち家を売却した後に次の物件を購入するにはまず、不動産業者へ連絡をして現在の住宅を売却するための査定評価を依頼します。
不動産業者は、住宅の現在の市場価値を査定し、売却するための販売価格を決定します。
その後、販売価格を決定して不動産業者と媒介契約（販売を依頼する契約）を締結します。
同時に、新しい住宅の購入に向けて、不動産業者と協力してもらいながら物件を探します。
不動産業者は希望する条件に基づいて、現在市場で売り出されている物件を検索及び提供し、物件を見つけるのを手助けします。
資金計画をたてる
新しい住宅を購入するために、既存の（現在住んでいる）住宅の売却資金を使用することとなります。
売却代金から住宅ローンの残債や諸費用等（仲介手数料やその他の費用）が差し引いた額を、購入物件の代金や諸費用に充てて、残りの額を住宅ローンとして借り入れます。住宅ローンの返済期間は、ローンを借りる人の年齢にもよります。
一般的な金融機関では、完済時年齢（ローンを払い終わった時の年齢）が70歳とか80歳と設定されています。
例えば、完済年齢が80歳と設定されている金融機関から現在年齢50歳の人が利用できる最長の返済期間は29年です。
なぜ、80歳ー50歳＝30年ではないのかといいますと
借入の申込時は既に50歳を過ぎているからです。融資申込み日時点で50歳と3ヶ月とか50歳と6ヶ月など、残りの年数が30年を切っている事になるからです。※誕生日前日に融資申し込みをすれば30年ですが・・・。
売却した自己所有物件の売却代金が、新しく購入する物件にかかる費用を上回る場合は当然ですが住宅ローンを借りる必要はありません。
現在持ち家 → 住み替え先賃貸
住み替えの最大の利点は、自分が望む住居に移動できることです。
また、住宅をアップグレードすることによって、より快適な生活環境を実現することができます。
さらに、不動産市場が好調であれば、住宅を売却することによって資産を増やすことができます。
希望する条件で住み替え先の物件が見つからない場合は、一旦、賃貸に引っ越すという選択も有ります。
また、離婚などの理由で自宅を売却したとか、不動産競売や任意売却などで自宅を手放したなどの場合も
引越し先は取り合えず賃貸というケースは少なくありません。
持ち家から賃貸に住替えるパターンは難しくはありません。
筆者は過去にこのパターンの相談をかなりの件数受けましたが、ほとんど全員が希望の条件で住み替えに成功しています。
但し、おさえておきたいポイントが有りますので以下をよく確認しておいて下さい。
賃貸物件を借りるには管理会社の審査が有る
賃貸物件を借りる場合は、その物件の管理会社の審査が必須となります。
審査内容についての詳細はお話できませんが、主に以下のような感じです。
- 年齢
-
一般的な賃貸物件の場合は、新規契約での契約者年齢に制限が有ります。
高齢者が入居した後に物件内で死亡された場合に不動産価値が著しく下がってしまう事を回避する目的です。
住み心地に良い物件は5年や10年、物件によっては20年以上居住しているという事は珍しくありません。
そうすると、日本人の平均寿命は2020年時点で84.62歳というデータが有りますので逆算して
平均寿命85歳ー居住年数20年＝65歳
という年齢が契約締結上限年齢と判断できます。
これは、日本人平均寿命と契約者が20年間居住し続けるという事を前提として算出したものですが
契約可能年齢を導き出す為の指標になります。
管理会社によっては、年齢上限が60歳という基準を設けている場合もありますので詳細は管理会社又は賃貸物件を紹介した不動産会社へ問い合わせて下さい。 - 職業
-
殆どの管理会社は、無職では審査がとおりません。
ですが、働いていれば職業に関しては条件はクリアです。
正規に雇用されていれば業種や職種は問わない管理会社は多いです。
勤続年数を問わない管理会社も多いです。
こういうところは、住宅ローンを借りる場合よりもハードルがかなり低いです。
住宅ローンを借りる場合は、年収や勤続年数、そして職種や勤務先の業種や業績なども考慮して総合判断されます。 - 契約者の収入
-
住宅ローンなどは、年収に対しての返済比率という基準が設けられていますが
賃貸物件の場合は、そのような明確な基準は有りません。
したがって、収入相応の賃料であれば問題ないと思います。
一般的には、給料の3分の1までといわれていますが、住む場所や職業によって前後します。
管理会社は、
例えば、月額10万円の家賃の物件に月収20万円の入居申し込みは否決すると思います。
最低でも月収30万円以上無いと審査はとおらないです。
管理会社の審査基準に関係なく、ご自身の収入で適正な支出を考える事が重要です。
札幌市内で、職場も徒歩で行ける場所でしたら交通費がかかりませんので多少高額でもOKと思います。
逆に、通勤に交通費や通勤時間がかかるような場所に住もうとすると思わぬ出費が発生する可能性が有ります。
このような場合には給料の3分の1にこだわらず、実際にかかる費用等を考慮して賃料予算を決めて下さい。 - 家族構成
-
家族構成については、不自然な契約でなければ問題ないです。
しかし、例えば
単身者にもかかわらず、4LDKの物件を契約しようとすると
管理会社は、「自己使用以外の目的ではないか？」と推察します。
また、民泊などに使用されるのでは？などの懸念も考えます。
したがって、
家族構成に合った間取りや面積であれば問題ありませんが、そうでなければ無用な詮索をされる可能性が有ります。
もし、契約者の家族構成に対して不自然な間取りや面積の物件を契約する場合は、賃貸する理由を明確に説明する事をおすすめ致します。
賃貸物件の契約期間について
札幌の場合、「普通賃貸借契約」物件の契約期間は2年でその後は更新可能というのが一般的です。
そして、契約満了（2年）以上住めば預けた敷金が戻るという契約です。
貸主側としては、契約期間最低2年、可能であれば長く住んでいて欲しいという意向の契約です。
対して、「定期借家契約」物件の場合は、1年又は2年と短期の契約期間で且つ更新不可の契約がスタンダードです。
この場合は、契約期間が満了した際には物件を明け渡さなければなりません。
したがって、長く住む可能性が有る場合は「普通賃貸借契約」を検討し、
居住期間が決まっている場合は「定期借家契約」を検討すると良いと思います。
しかし、賃貸物件に落ち着く訳ではなく「一時住まい」的に利用するというケースも有ると思います。
例えば、「持ち家を売却したが希望物件が見つからないので取り合えず賃貸で仮住まい」とか
競売や離婚などで引っ越しを余儀なくされたため、一旦、賃貸を借りて住む。など。
このような、「一時住まい」として賃貸物件を借りる場合に注意して頂きたい事が有ります。
審査がNGとなる
先に述べたとおり、定期借家契約物件でない場合は長く契約（居住）してもらえる人と契約をしたいと考えている大家（管理会社）が殆どです。
したがって、新規契約時点で「数か月後に解約します」とか「仮住まい」のような目的を伝えると契約を拒絶される可能性が有ります。
筆者の立場からは適切なアドバイスはできませんが、「できるだけ長く住もうと思う」旨を伝えて契約すると審査を通過する可能性が高いという事をよく耳にします。
敷金が戻らない
一時住まいとして賃貸物件を借りた場合、一般的な契約期間である2年を待たずして解約することとなるケースが殆どかと思います。
その場合、預けた敷金の返還はなされません。
敷金は住み替えにかかる経費として考えて下さい。
現在賃貸 → 住み替え先購入
筆者が取り扱う住み替え案件は、このパターンが一番多いです。
「現在賃貸住まい」から「マイホーム購入」は不動産購入の典型的なケースです。
何も難しい事はありませんし、このパターンは殆どの不動産会社が対応可能と思います。
不動産会社に就職したら先ず最初に担当する案件はこのパターンです。
但し、不動産購入という重要な手続きが必要なので、不動産業者は慎重に選定して下さい。
現在賃貸 → 住み替え先賃貸
現在賃貸物件に居住していて、次の住み替え先も賃貸を考えている場合は、
不動産の売買が関係しないので、比較的に軽い感じで執り行われているのが現状です。
よく言われている、賃貸専門業者営業員の不動産に関する知識が薄いとか接客態度が軽いというのは、
取り扱っている業務が賃貸物件という性質上、仕方がないと思います。
しかし、殆どの賃貸専門業者は賃貸借契約に精通していますので賃貸契約についてはお任せする事をおすすめ致します。
住み替えのリスク
住み替えには多少なりともリスクを伴います。
例えば、現在の住宅を売却するために時間がかかったり、不動産市場が低迷している場合は希望条件での売却が難い事もあります。
また、購入物件の住宅ローンの返済期間を長く設定すると長期的な経済負担となります。
さらに、変動金利で住宅ローンを利用した場合、金利が上昇すると返済額が増えるため、返済計画に影響を与える可能性があります。
その他、住み替え先の環境や地域の慣習等にに馴染めないなどの問題もあります。
住み替えリスクの回避
新しい住宅の選択には、予算、ロケーション、住宅のサイズや機能、および将来的な需要などを考慮する必要があります。
そして、現在所有している物件の売却に関しては適切な評価査定と迅速な売却が重要となりますので依頼する不動産業者は慎重に選定する必要が有ります。
所有物件の売却を依頼する不動産業者と、新しく購入する物件を仲介してもらう不動産業者は同じでなくても問題ありません。
売却の不動産業者と購入の不動産業者が別というケースは珍しくはありません。
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