不動産売買契約

前回はマイホーム（不動産）の「物件探し」と「不動産業者探し」について簡単に説明しました。
今回は、見つけた希望条件の物件を購入する為の「売買契約」についてお話致します。

購入申込

希望物件が見つかり、購入を決意した時に最初にすることは
その物件に「購入申込」をする事です。
「購入申込」は「買付（かいつけ）」とも言います。
通常、購入申込は記名押印をした書面を売主（又は不動産業者）へ差し入れます。

「購入申込書」は購入希望物件を紹介した不動産業者が持ってますので、申込をしたい旨を伝えると用意してくれます。

購入申込が受理されると、同じ物件を他の人が購入希望の意思表示をしたとしても先に申し込んだ購入申込者が保護されます。
物件は「売止（うりどめ）」として一旦販売停止します。
取り扱い不動産業者によっては「購入申込」を複数受け付ける事が有ります。その場合、原則は先着順で「1番手」「2番手」「3番手」と順位を付けます。そして順番に商談等を行い、優先順位上位の人が購入不可やキャンセルとなった場合は次順位の人と交渉商談に移ります。全ての人と商談がまとまらない場合は、販売再開となります。
購入申込者としての地位が保護されるのは期限が有ります。
購入申込をして物件を押さえたまま商談が一向に進まず相当な日数が経ってしまうという事を防ぐ為です。
その期限とは法律などで決まりが有るわけでは無く、不動産業者（又は売主）が任意に設定している日数です。
一般的には申込日より1週間から10日位です。
期限が到来するまでに具体的に資金計画を決定したり、住宅ローンの事前審査（仮審査）を申し込んだりします。

大抵の金融機関は仮審査申込受付から概ね1週間位で審査結果がでます。
したがって、住宅ローン利用を前提として購入申込をした場合は購入申込と同日かなるべく早い時点で金融機関へ仮審査（事前審査）を申し込む必要があります。
購入物件の取り扱い不動産業者へ依頼するとスムーズに行えます。
そして、審査結果がOKとなった場合は売買契約の打合せを行います。
もし、結果NGとなった場合や融資可能額が希望金額に満たない（減額）回答となった場合は他の手段を検討するか、購入をあきらめる（キャンセルする）かを決めなければなりません。
購入申込は契約ではありませんので、法的な拘束や制約等はありませんので、キャンセル料などのペナルティは有りません。
購入に向けての準備等が進捗せずに期限が到来した場合は
不動産業者（又は売主）が申込者に対して再度購入意思と購入方法を確認して期限を延長するか否かを判断します。

重要事項説明

売買契約の前に重要事項説明を行います。

宅地建物取引業法（宅建業法）では、宅地建物取引業者（宅建業者）が不動産の契約（賃貸や売買）を仲介する場合は当該契約締結前に契約の相手方（借主又は買主）へ「宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）」による「重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）」を行わなければならないと定められてます。

「重要事項説明」の内容はコチラをご覧ください。

重要事項説明は略して重説（じゅうせつ）と言います。
借主又は買主へ宅地建物取引士（宅建士）が宅地建物取引士証（たくちたてものとりひきししょう）を提示したうえで説明をし、説明後は説明内容を全て記録した「重要事項説明書」を交付する事となっています。
重説を行うタイミングですは、宅建業法では契約締結前と決められています。
契約締結後ではダメなのです。
しかし、お客様に何度もご足労頂く事の無いように殆どの不動産業者は契約当日に行っています。
契約締結と同日ですが、契約書を読み上げる前に先に重説を行います。
契約締結前に行っているのです。
オンライン契約（電子契約）でも先に重説を行ってから契約書を送信するのが一般的です。

不動産売買契約締結

重説（じゅうせつ）の後、売買契約書を読み上げます。
売買契約書の読み上げ（説明）は宅建士（たっけんし）でなくとも問題ありません。
不動産業者によっては、重説の時だけ宅建士が同席して重説が終わったら宅建士は退席し担当者が契約書を説明する事もあります。
売買契約書の内容は重説と違いそれほど難しくはありませんが、普段の日常生活では使わないような言葉や言い回しが有るので注意して確認する必要があります。
できれば、契約日の数日前までにPDFなどで送ってもらい事前に目を通しておいたほうが良いでしょう。
売買契約書に売主と買主双方の記名押印をして契約締結となります。
売買契約時は売主と買主が同席するのが一般的ですが、売主と買主のスケジュールが合わない又は電子契約の場合は売主の同席なしで締結します。
その場合、契約関係書類に売主から事前に記名押印を頂いておくか
又は、先に買主が記名押印した契約関係書類を後から売主が記名押印します。

※電子契約の場合は記名押印の代わりに電子署名をします。

手付金の授受

売買契約書に記名押印しましたら、次は手付金の授受を行います。

売主同席の場合は直接手渡しにて授受を行います。
売主が不在の場合は不動産業者へ預けるか又は売主の指定する金融機関へ送金します。
※電子契約の場合は売主の指定する金融機関へ送金します。
手付金の額は、法律などで決まりは有りませんが慣習として契約金額の5%から10%が一般的です。

手付解除

売買契約で授受される手付金はまだ代金ではありません。
契約手付金として売主が「預かる」金銭で、残りの代金（残代金）を支払った時に代金に振り替えます。
契約締結後に解約する場合、預けている手付金を放棄して解約したり、
一方、売主からは預かっている手付金と同額をプラスして返還（手付倍返し）する事で解約する事ができます。

但し、この方法による解約には期限が有ります。必ず、売買契約書で確認して下さい。

無事に契約を締結しましたら次は残代金の支払いに向けた準備です。
住宅ローンを利用するかたは融資の本申込をし、本承認が出たら金融機関から融資を受ける旨の金銭消費貸借契約（略して金消契約）を締結します。
金消契約（きんしょうけいやく）を締結する時は残代金決済日を決めておく必要があります。
その後は、残代金決済日が来るのを待ちます。

残代金支払いの準備

無事に契約を締結しましたら次は残代金の支払いに向けた準備です。
代金の支払いに充てる預貯金やその他金融資産等の確認と払い出しの手続きをします。
又、住宅ローンを利用するかたは融資の本申込をし、本承認が出たら金融機関から融資を受ける旨の金銭消費貸借契約（略して金消契約）を締結します。
金消契約（きんしょうけいやく）を締結する時は残代金決済日を決めておく必要がありますので、不動産業者又は売主と事前の打ち合わせが必要です。

その後

残代金支払いの準備が整い、各種精算金等の確認を済ませると、あとは残代金支払い日（残金決済日）を待つだけです。
時間的に余裕が有れば、引っ越しの準備や購入物件に搬入する家具等の検討をすると良いでしょう。