残債のある不動産物件とは？
残債のある物件とは、住宅ローンやその他の借金がまだ残っている不動産のことを指します。
住宅ローンやその他、金融機関から借り入れをした時に購入した不動産（又は既に所有している不動産）を担保に差し入れている場合が多いです。金融機関へ不動産を担保として差し入れる場合は当該不動産に「抵当権」という権利を設定します。詳細はコチラをご覧下さいませ。
抵当権が設定されている不動産を売りに出し、買い手がついて売買契約を締結する事は可能です。
しかし、契約物件を相手方（買主）へ引き渡す時までには抵当権などの担保権等は抹消する必要があります。
抹消しないまま相手方に引き渡すと不動産売買契約違反となる可能性が有りますので気をつけて下さい。
ここで言う「引き渡す」とは、所有権を自分から相手方へ移転する事をいいます。
不動産売却の簡単な流れについてはコチラを参照下さい。
残債のある物件を売却する準備
抵当権を抹消する為には、抵当権者（お金を貸した側）から抵当権抹消に必要な書類等を受領しなければなりません。
当然ですが、お金を貸した側（抵当権者）は貸したお金が完済されなければ抵当権抹消に必要な書類等を渡してくれることはありません。
残っている残債相当額を一括で返済すると抵当権抹消に必要な書類は渡してもらえます。
又は、指定の日時に一括返済が約束されている場合には抵当権抹消書類等を準備して事前に確認をさせてもらえます。
前もって自己資金で一括完済をする場合は何も問題はありませんが、売却代金を一括完済に充てる場合は注意が必要です。
金融機関（抵当権者）は抵当権が設定されている担保物件について詳細を確認します。
例えば、担保物件をいくらで売却し、買主からいつ代金を受領するのか、そして売却代金を他の返済に充てる可能性が有るのかなど。
その他にも、売却に関して不動産業者が取引に介入しているのか？更には、所有権移転や抵当権抹消について司法書士が行うのかなど取引全般についての詳細を確認をします。
そして、一連の取引（売却）に懸念されるような事が一切無く代金の受領から残債の完済まで問題無く完了できると判断された場合に、抵当権抹消に必要となる書類等を用意します。
その書類等を前もって確認をさせてもらうことは可能ですが、まだ渡してはくれません。
渡してもらえるのは、完済相当額を融資返済口座へ全額入金された後です。
また、金融機関によっては登記を担当する司法書士へしか渡してもらえない場合もあります。
したがって、売却代金を融資金完済に充てる場合は抵当権抹消手続きを司法書士へ依頼するのが通常です。
そして、依頼した司法書士に抵当権抹消書類を確認してもらう事が大事です。
このように、残債全額を完済できる事が確実な場合に限り、金融機関は抵当権抹消書類等を用意してくれます。
しかし、書類を用意するのに時間がかかる場合があります。
通常は一週間位ですが、金融機関によって異なりますので予め何営業日かかるのかを確認するようにして下さい。
そして、抵当権抹消は融資金の完済と同時に行いますので残債の「繰り上げ返済」という手続きが必要です。
繰り上げ返済を行う為には各金融期間所定の手続きをしなければなりません。
繰り上げ返済に必要となる書類や手続についてはなるべく早い段階で金融機関へ確認をして下さい。
まだ売却が決定していなくても金融機関へ問い合わせると教えてもらうことができます。
また、売却代金が完済相当額よりも低い場合は、事前に不足分を融資返済口座へ入金しておく必要があります。
抵当権抹消手続き
上記のように前もって残債のある物件の売却準備を行っていれば何の問題もなく売却は完了します。
先にも説明しましたように、売却した不動産を相手方（買主）へ引き渡す時点では抵当権等の担保権を抹消されていなければなりません。
事前に残債を完済して予め抵当権の抹消登記を完了していれば、そのまま相手方へ引き渡す事が可能です。
もし、残債の完済をして抵当権抹消書類等も入手済みの場合は、相手方へ引き渡すと同時に抵当権抹消登記も行います。（同時抹消）
この場合の流れは、
先ず「自分の登記名義人の状態で抵当権抹消登記申請をする」その後
→「所有権を自分から相手方へ移転する所有権移転登記申請をする」となります。
実際にはこの2つの登記は同時に申請を行います。
ここまでは何ら難しい事はありませんが、次に細心の注意を払って行う必要があるパターンを説明します。
それは、「売却代金を残債の完済に充てる予定の不動産売買契約」の場合です。
上記の「残債のある物件の売却準備」を予め完了していれば問題ありませんが、もし不備が有った場合は抵当権の抹消ができず、買主と締結した不動産売買契約に違約する事となってしまいます。
一般的な不動産売買契約書には契約物件に抵当権等が設定されている場合は次のような約定（契約条文条項）が記載されています。
「売主は、本物件の所有権等移転の時期までに、抵当権等の担保権及び賃借権等の用益権その他買主の権利行使を阻害する一切の負担を消除する。」
※文章等は契約書によって多少違いが有りますが、どの契約書でも意味は同じです。
要約しますと、売買契約の対象となっている不動産物件に「抵当権」や「賃借権」その他の権利が設定されている場合には、契約不動産物件を買主へ引き渡す（所有権移転）までに売主の責任と負担において全て抹消（削除）しなければならないという意味です。
したがって、抵当権が抹消できずに引き渡し期日が到来した場合は売主の契約違反となってしまいます。
残債を完済できないような資金計画での売買契約締結は言語道断ですが、残債を完済できるケースで準備不足の為に契約違反となってしまう悲しい事例も皆無では有りません。
残債が残っている不動産物件の売却は慎重に行いましょう。
残債のある物件を売却するメリットとデメリット
残債のある不動産物件を売却することで、以下のようなメリットがあります。
しかし、デメリットとなる可能性もありますので、残債のある不動産物件の売却には十分に検討が必要です。
- 金利負担の軽減
売却により融資残高を一括返済することで、金利負担を減らすことができます。 - 節税や支出の軽減
不動産を所有していると固定資産税や都市計画税がかかります。
所有物件の修繕や補修が必要となった場合は全て自己資金にて実施する必要があります。
マンションの場合は管理費・修繕積立金、駐車場料金等がかかります。
所有物件を売却することで、このような支出を減らすことができます。 - 教育費や貯蓄の増額
売却により住宅ローンを完済することにより、毎月の支出が減ります。
収入を子どもの教育費や将来に備えた貯蓄等や資産運用に充てることができます。
メリットだけではなく、デメリットも考えてから残債のある物件の売却を決めましょう。
- 自己資金が必要となる場合も
残債が売却代金を上回っている場合は、不足分を自己資金で補ってから売却する必要があります。 - 転居する必要がある
自宅を売却する場合は、他へ引越をして買主へ明け渡さなければなりません。 - 身内や周りの人への配慮
自宅を売却すると、周りの人は様々な憶測をする事が有ります。
人間関係が歪まないよう、上手に付き合う事が大事です。
残債の有る不動産の売却方法: 任意売却と競売、不動産業者買取
残債のある物件を売却する場合、主に３つの方法があります。
不動産任意売却と不動産競売、そして不動産業者買取です。
任意売却は、自らの意志で売却を決める方法です。
一方、競売は、裁判所が債務者の不動産を強制的に売却する方法です。
不動産業者買取は、通常のように売りに出して購入者を見つけてもらうという売却方法ではなく
不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。
どのような売却方法を選択するにしても、所有する不動産がいくらで売却できるかを事前に把握すべきです。
一括査定サービスなどを利用して事前に所有不動産の売却可能額を調べておく事は非常に重要です。
不動産任意売却
不動産会社に査定をしてもらい、売却可能額が残債を上回る場合は自己の意思で不動産会社へ販売の依頼をするなどして売却をする事を任意売却といいます。
万一、売却可能額が残債を下回る場合でも、債権者（お金を貸している）の了承を得ることができれば売却が可能です。
任意売却は、自主的に物件を売却する方法です。以下に手順を示します。
- 不動産会社の選定:
売却をお願いする不動産会社を選びます。信頼できる会社を選ぶことが重要です。 - 査定額の算出:
不動産会社に査定を依頼し、売却価格を決定します。複数社から査定を取ることで、適正な価格を見極めることができます。 - 売却の契約:
不動産会社と売買契約を結びます。契約内容をよく確認し、条件が合っているかを確認しましょう。 - 売却の手続き:
不動産会社が売却手続きを進めます。登記手続きや税金の支払いなどが含まれます。 - 売却代金の受け取りとローン返済:
売却代金が支払われたら、ローンの返済を行います。売却代金が残債額を上回る場合は、差額を受け取ることができます。
不動産競売による売却
不動産競売は、債務者（お金を借りている物）が借入金等を返済しない場合、担保として差し入れている不動産を裁判所が差し押さえて強制的に売却する手続きのことです。
不動産物件所有者は売却金額を決める事ができず、不動産会社に売却を依頼することも購入者を選ぶこともできません。
自分の意思とは関係なく所有不動産を売却されてしまいます。
また、不動産競売で売却されると強制的に物件を明け渡しをさせられる事があります。（強制執行）
不動産競売は所有者の意思に関係なく、債権者（お金を貸した者）と裁判所のスケジュールによって開始されます。
以下に不動産競売の流れを説明します。
- 債権者からの申立て:
債権者が裁判所に競売の申立てを行います。 - 裁判所の決定:
裁判所が競売の可否を決定します。可決されると、競売が開始されます。 - 競売の公告:
裁判所が競売の日程や条件を公告します。 - 競売の開始:
裁判所が指定した日に、競売が開始されます。最高額で落札された人が、新しい所有者となります。 - 売却代金の分配:
落札代金が債権者に分配され、残債が返済されます。ただし、売却額が残債額を下回る場合は、差額を返済する必要があります。 - 物件の明け渡し:
売却物件を落札者（新し所有者）へ明け渡します。
明け渡しを拒否した場合、明け渡しの強制執行される事があります。
不動産業者買取
残債の有る不動産を売却する方法として、不動産業者に買い取ってもらう選択肢があります。
不動産任意売却や不動産競売で売却をすると、金融事故となり所謂「ブラックリスト」に載ってしまいます。
今後、ローンを組んだりクレジットカードを利用したり借入等はしばらくできなくなってしまいます。
そうならないように残債を完済する方法は残債以上の額で売却するしかないのですが、不動産会社へ仲介で販売を依頼しても成約（売却）となるまでには数カ月かかる事は珍しくありません。
なるべく早くスグにでも残債を完済する必要がある場合は、不動産業者に買い取ってもらうという方法があります。
しかし、不動産業者は買い取った物件に修繕等を施し、利益を上乗せして販売する予定で買取金額を決めるので当然ですが相場よりも割安になってしまいます。
それでも、残債金額よりも高値の買い取り額を提示された場合は残債を完済する為に不動産を売却する選択肢として検討したほうが良いです。
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