不動産売買契約で手付金が必要な理由
手付金は契約の成立を確認するための重要な要素であり、契約締結時に支払われることが一般的です。
契約成立後に買主のほうから売買契約を解除する場合は買主は手付金を放棄しなければなりません。
また、売主から売買契約を解除する場合は売主は受領済みの手付金の倍額を買主へ支払う必要があります。
不動産の売買契約は、契約を締結した後に当事者が何らかの事情等で当該契約を解除する事になる場合があります。
売買契約締結後に契約が解除された場合、売主は売却金を得る機会を失い、買主は希望していた不動産を取得できなくなります。双方に不利益が生じます。
このような場合に備えて、相手方から契約解除をされた場合に被った不利益を補填する意味で手付金が授受されます。
以上のように、不動産売買契約で売主と買主の間で授受される手付金は「解約手付」としての役割を担っています。
この「解約手付」を設定することにより、当事者が気軽に契約解除（キャンセル）する事を防止しています。
不動産売買契約で授受される手付金の詳細
手付金は一般的に売買代金の一部として支払われるため、その金額は物件価格によって異なります。
物件価格が高額である場合は手付金も多額になりますが、低額な物件であれば手付金も相応に低額となります。
手付金は物件価格の5%から20%程度が一般的ですが、特に決まりはありません。
契約前に当事者間で打ち合わせて決めます。
不動産売買契約で授受される手付金の種類
不動産の売買契約で授受される手付金は、主に3種類あります。
- 「解約手付」
買主から手付の放棄（または売主から手付の倍額の償還）によって、任意に契約を解除（手付解除）することができるという手付のこと。
但し、相手方が契約の履行に着手した時以降は手付解除はできません。その場合は、契約違反による解除となり違約金を支払うこととなります。 - 「違約手付」
買主が債務不履行をした場合は手付が没収され、売主が債務不履行をした場合は手付の倍額を償還するという手付のこと。
違約手付は、損害賠償の予定とされます。 - 「証約手付」
売買契約が成立したことを証するために授受される手付のこと。
売買契約の締結までにはいろいろな交渉段階があり、どの時点で契約が成立したのかが不明の事が多いので、そのような場合において契約の成立を証明するために授受される手付のことを証約手付けという。
わが国では上記のうち、手付とは「解約手付」とされています。
不動産売買契約の手付金の額
不動産売買契約では通常、不動産売買契約書に署名押印と同時に買主は売主へ手付金を支払います。
支払う手付金の額は法律等で規定されていませんので、売主と買主の双方の合意によって金額を定めます。
しかし、売主が不動産業者（宅地建物取引業者）の場合は法律で上限が決められています。
宅地建物取引業者（宅建業者）が受領する手付金の上限
不動産売買契約において、売主が宅地建物取引業者（宅建業者）の場合には以下のように手付金の上限が定められています。
【宅地建物取引業法第39条】※一部抜粋
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。
※引用：e-Gov法令検索（宅地建物取引業法）
この規定に反した手付金を不動産売買契約書に記載した場合、買主に不利な契約内容は無効とされます。
したがって、売買代金の20%を超えた手付金の売買契約は無効となります。
売買代金の20%以下の手付金の契約は有効ですが、売買代金の10%を超える（又は1000万円を超える）場合は受領する手付金の保全措置が必要とれています。※未完成物件（造成中、建築中など）は5%を超える（又は1000万円を超える）場合。
不動産売買契約の手付金の相場
公益財団法人不動産流通近代化センター「不動産ジャパン」では、手付金の額は物件価格の10〜20％程度が一般的（※）とされています。例えば、2,000万円の物件を購入する場合は200万円〜400万円です。
また、不動産業者によっては売買代金の5%～10%と、買主の負担を軽減する金額を設定している業者もあります。
※公益財団法人不動産流通推進センター「不動産ジャパン」
不動産売買契約の手付金授受のタイミング
手付金は、一般的には売買契約締結と同時に授受されます。
手付金の授受により、不動産売買契約が締結されたということが明確になり、売買契約が成立したことの証になります。
ただし、買主が手付金を実際に支払うのは売買契約日の当日だけではありません。
売買契約を金融機関休業日に行う場合は、大金を持ち歩くリスクを回避するために、事前に手付金を振り込む場合もあります。振込先や振込日については、不動産業者と打合せをして決めるのが一般的です。
不動産売買契約の手付金は売買代金に充当する
不動産売買契約締結時に授受される手付金は主に、解約手付など「契約をした証」としての金銭であり、売買代金とは異なるものです。
したがって、売買代金の一部として支払われたことにはなりません。勿論、所有権は売主のままです。
そして、売主買主双方が売買契約を履行し契約内容に違約等が無い場合、売主が預かっている手付金は一旦買主へ返還します。その後、改めて買主から売主へ売買代金全額を支払って所有権の移転が行われます。
但し、上記のような手付金の受渡しの手間を省くため売買代金に充当するケースはよく見受けられます。
「残代金の支払時に手付金を売買代金の一部に充当する」などと不動産売買契約書に記載して、売主と買主の間で合意しておくのが一般的です。
不動産売買契約で手付金による解除
一般的な不動産売買契約で授受される手付金は「解約手付」を意味しております。
したがって、手付金をもって契約の解約（解除）ができます。但し、契約解除が行える期限が決まっています。
民法では、手付による解除は、相手方が契約の履行に着手するまでに行わなければならないとされています。
一般的な不動産売買契約書の約定文にもそのように記載されています。
ここでいう「履行の着手」のタイミングは解釈が分かれますが、過去の判例では
「客観的に外部から認識できるような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと」と解釈されています（最高裁判決昭和40年11月24日）
ちょっと分かりづらいので具体的に説明しますと、
売主が履行に着手したと考えられるタイミングは、売買物件に抵当権等が設定されていれば、その抵当権等を抹消していつでも引き渡しができる状態にした。
或いは買主が履行に着手したと考えられるタイミングは、代金を用意して売主に物件の引き渡しを求め催告したなどです。
もし、相手方が契約の履行に着手した後に売買契約を解除（解約）する場合は契約違反となり、手付金による解除ではなく違約による解除となります。
手付によって売買契約が解除された場合、契約の当事者は相手方に損害賠償を請求できません。
また、一般的な不動産売買契約書では、手付解除ができる期限を設ける事があります。
手付解除ができる期限を設定した場合、期限が到来するか又は期限内であっても相手方が契約の履行に着手した時点で手付解除ができなくなります。
但し、宅建業法（宅地建物取引業法第39条第2項）では宅建業者（宅地建物取引業者）が売主となる不動産売買契約は、手付解除の期限を設けることはできないと規定されています。
したがって、宅建業者が売主の売買契約は当事者のどちらかが契約の履行に着手するまでは売買契約を解除する事ができます。
買主による手付解除
不動産売買契約締結後に買主から手付解除を行う場合は、売主へ支払った手付金を放棄して当該契約を解除する事ができます。この場合、手付金相当額以外の損賠賠償等を支払う必要はありません。
ただし、相手方（売主）が契約の履行に着手した後は手付けによる解除はできません。
売主による手付解除
民法557条では、以下のように定められています。
【民法第557条-手付】
1.買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後はこの限りでない。
2.第545条第4項の規定は、前項の場合には、適用しない。
※引用：e-Gov法令検索（民法）
したがって、不動産売買契約締結後、売主が手付解除する場合、買主が代金を用意し売主に対して契約物件の引き渡しを求めるなど、買主としての契約の履行に着手する前に手付解除をしなければなりません。
買主が契約の履行に着手する前であれば、売主は買主に対して手付金の倍額を償還することにより契約解除できます。
不動産売買契約における手付金の保全措置
一般的には、不動産の売買代金は高額になることが多いです。
もし、買主が手付金を支払った後、売主が何らかの理由で手付金を流用してしまった場合、買主が支払った手付金が返ってこない可能性があります。
そのような事態を防ぐため、授受された手付金に保全措置を講じる事があります。
保全措置が必要な不動産売買契約は、売主が宅建業者、買主が個人に限られます。
契約物件の引渡し前に買主が支払う手付金等を、第三者に保管させる方法で保全します。
買主への所有権移転登記をした場合は保全措置の必要はありません。
保全措置が必要な場合と方法は以下のとおりです。
| 未完成物件の場合 | 完成物件の場合 | |
|---|---|---|
| 保全措置の方法 | ・銀行との保証委託契約 ・保険会社との保証保険契約 | ・銀行との保証委託契約 ・保険会社との保証保険契約 ・指定保管機関（保証協会）による保全措置 |
| 保全措置が必要な場合 | 手付金等の合計が売買代金の5%以上または1000万円を超えるとき | 手付金等の合計が売買代金の10%以上または1000万円を超えるとき |
上記通り、未完成物件の場合は手付金5％超、完成物件の場合は手付金10％超のときに、手付金の保全措置が必要となります。
保全措置を講じる為には手間や費用等がかかる事があります。
したがって、一般的に上記の金額以下で手付金を設定すること多いです。
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