不動産業界のタブーの一つに「抜き行為」というものがあります。
「抜き行為」とは、不動産物件所有者が売却依頼を ある宅地建物取引業者（宅建業者）との間で「媒介契約」や「代理契約」を締結しているにもかかわらず、他の宅建業者がその依頼者（不動産所有者）を誘引して媒介契約や代理契約を締結する事をいいます。
簡単に言いますと、物件の横取りです。
このような行為は法律違反になる場合も有りますし、たとえ違法とはならずとも損害賠償請求を受ける可能性があります。
抜き行為（ヌキ行為）の実際の手口
抜き行為は昔から行われている悪しき行為ですが、最近は以前よりも巧妙になってきています。
抜き行為を行う業者はあまり多くはありません。限られた一部の業者です。
しかし、新規で売出し（賃貸募集）をすると（レインズ登録）をすると必ずといっても良いほど抜き行為を行う業者がいます。
最近は、郵送によるDMが多い傾向にあります。
因みにですが、実際に有った事例で
つい先日も、東京本社の某業者（以後、業者Lと言います）から筆者の資産管理会社である「株式会社道産人」へこのようなDMが来ました↓※差出人を特定できる箇所はモザイク処理を施してます。
対象物件は、株式会社道産人が所有している札幌市内の3DK区分所有建物（マンション）です。
数年賃貸していましたが、今春に入居者が退去されたので売却する事にしました。
この物件を筆者が勤務する不動産会社（以後、業者Tと言います）が専任媒介を受託し、レインズ登録をしたところスグに業者L（上記DM発送業者）から電話での物件確認が有り、「まだ紹介可能ですか？引き合いは有りますか？」と質問してきました。
筆者の会社（業者T）では以前にも同様の手口でこの業者から専任物件を何回か抜かれた事が有るので、当該業者（業者L）の事については社内共有をしていました。電話対応した弊社スタッフもその事を知っていたので、当たり障りのない対応で終わりました。
その後、案の定、業者Lから上記のようなDMが届きました。
何年も前から所有しているのに一度もDMが来たことが無かったのですが、レインズ登録をした途端に直接アプローチが有りました。
筆者勤務会社（業者T）を飛ばして直接連絡をしてきたのです！
昨年も（転売目的で取得した）違う物件で同じように株式会社道産人が売主（所有者）で筆者勤務先（業者T）が専任媒介を受託した物件への物確（物件確認）後に上記と全く同じDM（買取り強化キャンペーン）が業者Lから来ました。
しかし、筆者勤務先（業者T）の所有物件には一度もこのような連絡は有りません。
何故でしょうか？
違いは、業者Tは宅建業の免許を持った、所謂、不動産業者です。
一方、株式会社道産人は宅建業の免許を持っていない会社です。
不動産業者の所有物件にはアプローチをしないのです。
ここが業者Lの意図的な「抜き行為」が明らかな理由です。
そして、上記DM中の
「※３価格が合わない場合は、仲介として頑張ります。」
という文言。
直接買い取りで金額が合わなければ仲介で受けると？
レインズを見た後に登記情報を調べ、このようなDMを送り付けた時点で、完全に抜き行為確定です！！
所有者から媒介を受託している宅建業者を飛ばして直接アプローチをしているのです。
「仲介手数料がかかりりませんよ」とか「直接買い取りますよ」などと言って。
株式会社道産人は不動産業者では無いため直接レインズへの登録はできません。
したがって、早期売却する為には不動産業者へ販売を依頼（媒介契約）したうえで不動産業者からレインズ登録をしてもらう必要が有ります。
今回のケース、株式会社道産人の場合は全くの無関係の不動産業者へ依頼することなく、筆者が勤務している不動産業者（業者T）が媒介契約を結びました、その結果、売主（株式会社道産人）へのアプローチを即座に察知する事ができたのです。
しかし、これが第三者から受託した媒介物件の場合では、知らないところで売主へのアプローチが行われる事となります。
そのアプローチに乗っかっる売主もどうかと思いますが、このようなやり方を行う業者はこの業界から退場して頂きたいものです。
媒介を受託している不動産業者さんは一刻も早く売主さんにこの事を伝えて抜き行為の対策をとることをお勧め致します。
上記DMのPDF版は以下からダウンロードできます。↓
業者Lは全国的に同様の抜き行為を繰り返していると思われます。
筆者としては悪質業者と判断致しますので、コチラからメールアドレス・社名・担当者名・宅建業の免許番号をお知らせ頂けいればモザイクを外したDM（社名入り）を共有させて頂きます。
※業者Lについての情報共有は同業者（宅建業者）限定とさせて頂きます。ご了承下さいませ。
不動産の抜き行為による所有者（売主又は貸主）のリスク
「宅地建物取引業法」（宅建業法）という法律が有りますが、この法律は消費者を保護する目的で不動産業者（宅地建物取引業者）の不正行為を取り締まる法律です。
したがって、不動産業者ではない売主（貸主）が宅建業法に抵触して罰せられる事はありません。
たまに、「専任媒介の期限前に他の不動産業者へ乗り換えたら宅建業法違反になりますよ！」と言う不動産業者（担当者）がいますが、それは間違いです。安心して下さい。
不動産物件の売主や貸主（所有者）が不動産業者では無い場合、宅建業法違反になる事はありません。
しかし、抜き行為のケースのよっては物件所有者（売主又は貸主）が宅建業者ではなくとも、民法で規定されている不法行為（民法130条（条件の成就の妨害等））に該当する場合があります。
くれぐれも ご注意下さいませ。
不動産の抜き行為で損害賠償請求されるケース
上記のように不法行為と認定された場合は勿論ですが、不法行為とはならずとも媒介契約違反となり損害賠償等を請求される場合があります。
媒介契約違反が明らかな場合、媒介契約を締結している不動産業者から提訴された場合はまず勝ち目は有りません。
係争（裁判や調停等）で負けると、損賠賠償及び裁判費用等も請求されますので本来支払う仲介手数料以上の支出となってしまいます。抜き行為の甘い罠には気を付けて下さい。
下記でも説明しておりますが、不動産業者は業務遂行の為に多額な費用がかかっています。
不動産業者は、かけた費用を回収する必要がありますので媒介契約を締結した後、成約に向けて営業活動を行います。
安易に不動産業者の乗り換えなどは考えない方が良いです。
一方的に媒介契約を解除した場合、不動産業者に落ち度無い場合は損害賠償請求を受ける可能性があります。
不動産の抜き行為による媒介業者の損失
では実際に、抜かれる側の不動産業者にはどのような被害が有るのでしょうか？
媒介獲得（売却依頼の受託）するまでの費用と媒介獲得後の販売活動費の全て損失となってしまいます。
不動産業者以外では知り得ない費用がかかっており、意外と多額の損失があります。
以下に、不動産業者が売却依頼の媒介契約を獲得してから販売するまでの主な費用を説明致します。
不動産売却検討者の調査
不動産を売却しようと考えている人を見つける為には様々な方法が有り、全て費用がかかります。
登記情報を調べて所有者へ連絡する場合、登記情報の調査には相当な費用がかかります。
最近では、不動産売却希望者が利用する不動産一括査定が主流となっているようですが、
不動産業者が加盟している一括査定サイトから査定依頼を受信する度に1件あたり数万円の費用がかかります。
これは、媒介契約を結べたか否かにかかわらず、査定の依頼を受信する度に発生する費用です。
※一括査定サイトによって費用は異なります。
筆者の勤務する会社では複数の一括査定サイトを利用しており合計100万円以上はかかっています。
不動産売却検討者へのアプローチ
次に不動産業者が行う事は、不動産の売却を検討している所有者をリスト（データベース）し、対象者への営業活動です。
営業活動には人件費や顧客管理システム（CMS）・マーケティングオートメーションツール（MA）等の費用がかかります。一組のお客様に対する営業活動が長期になるとその分費用も多くなります。
月間、数万円から数十万円の費用がかかります。
筆者の勤務する会社でも、月額数十万円はかかっています。
売却依頼物件の査定
営業活動の結果、売却の相談等を頂くと次の工程は依頼物件の査定作業です。
不動産の査定は様々なツールを使います。不動産会社専用の査定ツール、AI査定ツールや査定専用サイト等を使って様々な角度から依頼物件の成約可能価格を割り出します。
それぞれのツールも全て費用がかかります。月額数万円から十数万円かかるツールも有ります。
大抵の不動産業者は複数のツールを使用していますので、意外と費用がかかっています。
売却検討者へのアプローチ
査定金額が出たら売却検討者へ査定額の報告をします。
その後、定期的に担当者自らが又はマーケティングオートメーションツール（MA）等を使って、追客を行います。
この作業も、追客期間が長期になるとその分費用が多くなります。
人件費は勿論、最近では顧客データを管理してシステム的にメール送信したり、連絡が必要なタイミングを担当者へ知らせたりするツールに費用がかかります。
売却不動産の調査
不動産査定結果の報告後、売却の依頼（媒介契約）を頂いた場合、販売に必要な情報を調査します。
主な調査内容は、
先ず、依頼物件を管轄する法務局で権利関係を調べます。
その後、依頼物件が建築基準法に合致しているか否か、依頼物件の所在地に関する都市計画法の内容、その他法令上の制限等を関係各所にて調査を行います。
マンション等ですと、管理費等の調査や管理規約の手配などを行うと数万円の費用がかかります。
それ以外に、関係法規（建築基準法、都市計画法、その他）を調査する為にも費用がかかります。
売却不動産の広告
依頼物件の調査が完了し、媒介契約を締結した後は依頼物件を売り出します。
売り出しは各種広告媒体へ掲載します。
広告媒体はインターネットの不動産ポータルサイトや紙面媒体が有りますが、最近では不動産ポータルサイトが主流となっています。
「すーも」や「アットホーム」などの有名ポータルサイトへ掲載する場合、まとめて数物件（又は数百物件）分の広告枠を契約する必要が有り、ある程度の物件数を掲載するとなると1ポータルサイトあたり数十万円単位で費用がかかります。
このように、媒介契約を受託した不動産業者は相当な費用をかけて業務を行っています。
かけている費用の額は、会社の規模や取り扱い不動産種別、営業エリアによって違いは有りますが
最低でも数十万円、活発に営業している業者では100万円以上の費用をかけている場合もあります。
不動産業界のタブー「抜き行為」の撲滅
上記のように「抜き行為」は不動産所有者（売主・貸主）と媒介を受託した不動産業者の両者にとってデメリットは有れどメリットは全く有りません。
得をするのは横から入ってきた不動産業者だけです。
横入りした不動産業者は、新規で売り出された（貸し出された）情報を見て、その売主（貸主）へ直接アプローチをするので費用や労力は一切かかりません。
このような業者は自力で物件を集める能力が無いですし、不動産に関する業務についても疎いと思われます。
したがって、ちょっとした事でトラブルに発展する可能性が高く、トラブル解決についても非力と思われます。
もし、いざ、トラブルとなった場合は責任を逃れる事に翻弄する事も予想されます。
このような業者はこの業界から排除するべきと筆者は考えております。
この記事をご覧になられたかたで心当たりのある不動産所有者様は、抜き行為を行う不動産業者の排除にご協力下さいませ。
排除の協力といっても、難しいことではありません。
依頼している不動産業者以外からのアプローチが有った場合、先ず、その業者名と連絡先・担当者名を聞き出してメモをし、その業者への対応は「売却（賃貸）を依頼している不動産業者が居るのでそちらに連絡をして欲しい」と伝えるだけです。
そして、売却（賃貸）を依頼している不動産業者へ抜き行為をしてきた当該業者の情報を知らせて下さい。
株式会社道産人に来た上記のようなDM（ダイレクトメール）が有れば、依頼している不動産業者へそのDMを見せましょう。
できれば、筆者にもお知らせ頂けるとありがたいです。（今後、抜き行為を繰り返す業者のリストを作成する予定です）
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