3000万円控除

よく言われている3000万円控除は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
この特別控除の特例は、マイホーム（居住用財産）を売却した場合に譲渡所得（売却益）から最大で3,000万円の控除が受けられる制度です。
この控除は、マイホーム（居住用財産）の売却益に対して適用されるため、住宅を売却した際の差額を税金として支払う必要がある場合に、その額を軽減することができます。
また、相続を受けた居住用財産（空き家）を売却した場合にも同様に最大で3000万円の控除が受けられる場合があります。
以下、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」について説明します。
相続を受けた居住用財産（空き家）の特別控除はコチラを参照して下さい。

特例の適用を受けるための要件

この特別控除にはいくつかの条件があります。
まず、居住用財産として使用されていた住宅を譲渡した場合に限ります。
また、この住宅を譲渡するにあたって、譲渡益が発生する必要があります。
つまり、住宅を購入した価格よりも高い価格で譲渡する場合には、特別控除が適用されます。
実際には、経年による減価償却費を差し引いた現在の価格（価値）と売却額の差額で計算されます。

居住用財産の売却

自分が住んでいる住宅を売却するか、住宅とともにその敷地や借地権を売却すること。
尚、以前に住んでいた住宅や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
以前住んでいた住宅又は住まなくなった住宅を既に取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。
1.敷地の譲渡契約の締結が、住宅を取り壊した日から1年以内で、且つ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
2.住宅を取り壊してから敷地の譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

特例の重複が無い

売却した年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）又は、「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。

他の特例の重複が無い

売却した年、その前年および前々年に「マイホームの買換えやマイホームの交換の特例」の適用を受けていないこと。
売却した住宅や敷地等について、「収用等の場合の特別控除」など他の特例の適用を受けていないこと。

災害等によって滅失した住宅

災害によって滅失した住宅の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

売買の当事者

売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

手続き

この特例を受ける為には申告をする必要があります。
以下に、申告の方法を説明します。

申告等の方法

この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。

申告先等

所轄税務署

提出書類等

確定申告書に下記の書類を添えて提出する必要があります。
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
尚、住宅の売買契約締結日の前日においてその住宅を売却した人の住民票に記載されていた住所とその住宅の所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写し、その他これらに類する書類でその住宅を売却した人がその住宅を居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出する必要があります。

単身赴任者の場合

この特例は、原則として家屋の所有者本人が現に住んでいるマイホームを譲渡した場合に受けられるものです。
しかし、特別な事情があるときは、本人が住んでいなくても配偶者や子供だけが住んでいる住宅は、この特例の適用を受けることができます。

特例の適用を受けることができる事情

本人が転勤や転地療養などの事情のため、家族と離れて単身でほかに生活している場合で、これらの事情がなくなったときはその家族と一緒に家族が住んでいる住宅で生活すると認められる場合。
この場合、本人が現居住地へ住民票を移動していても、家族の住民票が当該住宅に有り、且つ、その住宅で居住している事が認められる場合。
尚、住宅を売却した人が売却したときに2つ以上マイホームを持っていたときは、売却した人が主として住まいに使っていた住宅だけがこの特例の対象となります。

適用除外

このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
（1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
（2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
（3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

この特別控除を受けるためには「確定申告」が必要です。
住宅を売却した場合には、譲渡益を計算して申告し、その際に特別控除の申請を行う必要があります。
又、申告期限を過ぎると特別控除を受け取ることができない為、売却時期や申告期限などにも十分注意する必要があります。
そして、この特別控除を受けるためには、居住用財産の定義も重要です。
居住用財産とは、自己またはその配偶者、子、父母、祖父母、孫、曾祖父母、兄弟姉妹などが居住するために所有している住宅である必要があります。
つまり、単に投資用不動産や土地を売却する場合には、この特別控除は適用されないということになります。