マイホーム購入

マイホーム購入を考えている人の為に不動産売買に関する事を説明致します。
以下は、マイホーム購入前に知っておきたい事。
不動産を所有すると継続してかかる費用と、購入時にかかる費用です。

尚、購入の検討にあたっては、
銀行融資（住宅ローン）を利用してマイホームを購入する場合、いくら借りて支払いはいくらになるかという事を必ず把握しておいて下さい。
また、ローン特約についても契約の知識として深めておいて下さい。

不動産を所有している間かかる費用

固定資産税及び都市計画税

一戸建て・土地・マンション問わず、全ての不動産にかかる費用が「固定資産税」と「都市計画税」です。
※一部例外があります。（後述）
この「固定資産税」と「都市計画税」はセットとなっている為、「固定資産税」とだけ言う場合もありますし「固都税」と表現する事もあります。
両方とも2種類の税金（固定資産税・都市計画税）を意味します。
※当ブログでは「固都税」と表現します。
固都税についてはコチラをご覧下さいませ。
固都税は、毎年1月1日現在の不動産所有者へ課せられます。
1月1日現在の所有者へゴールデンウイーク前後（札幌の場合）あたりに、所有不動産所在地の市区町村役場から納付書が届きます。
送られて来る納付書は支払い時期が4期に分けられています。1期づつ それぞれの支払い期限までに納税しても良いですし、まとめて何期分か納税してもOKです。

固都税のかからない例外

マンションのランニングコスト

マンション（区分所有建物）の場合は、固都税の他に管理費等があります。
管理費等には主に「管理費」「修繕積立金」「駐車場料金」などがあります。
その他、物件（マンション）によっては、敷地が賃貸（又は地上権）の場合は「地代」がかかる事があります。

不動産を購入する時にかかる費用

不動産（マイホーム）の購入には物件代金の他にかかる費用等（諸費用）が必要となることが殆どです。これも事前に確認すべきです。
諸費用は銀行融資（住宅ローン）の有無や購入する物件により違いますので、詳細は購入する物件を取り扱っている不動産会社へお問合せ下さい。
以下、主な諸費用と大体の目安です。

登記費用

登記（登録）を申請するには「登録免許税」という費用がかかります。（登記費用）
司法書士へ登記申請を委任する場合は別途司法書士に支払う報酬等も必要です。

登記

登記とは、権利関係などを公に明らかにするために設けられた制度のことで、商業登記や法人登記、船舶登記などさまざまな種類があります。当ブログで紹介する「不動産登記」も登記の一つで、取得した土地や建物の所有者が誰なのかをはっきりさせるためのものです。
不動産登記を行うと、法務局が管理する公の帳簿（登記簿）に「場所、不動産の種類（土地・建物）」「所有者」「どの金融機関から、いくら融資を受けているのか」といった情報が記録（登記）されます。このような情報は一般に公開されていて、手数料を支払えば誰でも閲覧ができ、登記内容が記載された登記簿謄本（登記事項証明書）の交付を受けることもできます。
「不動産登記」の種類は複数種類有りますが、マイホームの購入にかかる主な登記は、
不動産の名義を前所有者から自分へと変更する「所有権移転登記」と
住宅ローンを利用する場合に購入物件を借入先へ担保として提供した事を登記する「抵当権設定登記」などが有ります。

登記（登録）を申請するには「登録免許税」という費用がかかります。（登記費用）
不動産登記の種類は複数種類有りますが、マイホームの購入にかかる主な登記は、
不動産の名義を前所有者から自分へと変更する「所有権移転登記」と
住宅ローンを利用する場合に購入物件を借入先へ担保として提供する事を登記する「抵当権設定登記」などが有ります。
そして、司法書士へ登記申請を委任する場合は別途司法書士に支払う報酬等も必要です。
不動産登記の種類は他にも複数有りますが、マイホーム購入に関係する主な登記は先述の2つです。

所有権移転登記

日常生活ではスーパーで買い物をしたり、物品を知人などから譲り受けたりして購入又は譲り受けた物を自分の手元に置くことで「これは、自分の所有物だ」と主張する事ができますし、第三者もその事実を認める事となります。
しかし、不動産はそれ自体を自分の手元に置くということはできませんので「これは、自分の所有物だ」と主張しても第三者はその事実（真偽）を確認することはできません。
第三者にも自分の所有だという事を証明する為に法務局に自分の名前で登録（登記）する必要があります。

抵当権設定登記

金融機関から融資を受ける（お金を借りる）際に、自己所有不動産又は新たに取得する不動産を担保として差し入れる事があります。（担保設定）
住宅ローンの場合は必ず、購入物件に担保設定をします。
不動産を担保に差し入れるといっても、移動できる物品等ではないので「はい、どうぞ。」と差し出す事はできません。
差し出す替わりに、この不動産を担保としてお金を借りた（貸した）事実を貸し借りの当事者以外にもわかるようにその内容を登録（登記）します。誰が、誰に、いくら借りた（貸した）かという内容です。
その登録は法務局に登記する事で第三者にも知り得る事となります。
担保とする権利を抵当権といい、その登記を抵当権設定登記といいます。
登記にかかる費用は「登録免許税」＋「司法書士費用」です
登録免許税は「融資金額」 X 「税率」です。
司法書士費用は大体2万円～5万円ですが、詳細は依頼する司法書士へお問合せ下さい。
抵当権設定にかかる登録免許税はコチラを参照くださいませ。

抵当権の実行

万一、借りたお金を返さない（返せない）状態となった場合、当然、返済について話し合いが行われますが
話し合いに応じて頂けないとか、話し合いをしても返済についての目処がつかない場合は担保物件を売却して貸付金を回収します。売却する方法は「任意売却」と「競売」の二通り有り、「任意売却」は担保を差し入れた者（お金を借りた者）が売主となって担保物件を第三者へ売却する事をいいます。売却の手段は、不動産会社へ依頼する方法や友人知人又は親類等に売却する事もできます。
一方、競売（不動産競売）は債権者（お金を貸した者）が裁判所へ「貸したお金を返してもらえないので、担保物権を競売にかけて下さい。」と競売の申立をします。そうすると所定の期間を設け、手続きを踏んだ後に競売にかけられます。そして最高額を入札した者（落札者）が所有者になります。
競売となった場合は債務者（お金を借りた者）の意思で自由に売却する事ができません。
競売で売却された代金を貸したお金に充当されます。
この事を抵当権の実行といいます。
競売にかけて貸付金を回収する為には担保物権に抵当権が設定されていなければなりません。

印紙代及び各種清算金

印紙代は、売買契約書に貼付する印紙と 住宅ローンを利用する場合の金融機関と取り交わす金銭消費貸借契約（金消契約）の契約書に貼付する印紙の２つ有ります。
それぞれ金額によって違います。詳細はコチラの印紙代一覧表を参照下さい。
その他、マンションの場は管理費等を日割り精算します。

金融機関にかかる諸費用

融資（住宅ローン）を利用する場合は金融機関に支払う諸費用が必要です。
主な金融機関諸費用は下記のとおりです。

融資事務手数料

金融機関から融資を受ける際に支払う融資取り扱い事務手数料です。
金融機関により異なりますが、大体30,000円から50,000位です。

保証料

融資金が支払い不可能となった場合は、保証会社（保証人の代わり）が借入分（残額）を肩代わり（代位弁済）して返済します。その（肩代わりの）対価として支払う金銭（保証料）です。
金融機関ごとに指定の保証会社があり、保証料もそれぞれ違いますので融資を予定している金融機関へお問合せ下さい。
大体、借入金額100万円につき15,000から30,000円の間です。
例）100万円あたりの保証料が15,000円の場合、3000万円借りる場合、30 X 15,000円=45万円
金融機関によっては、保証料がかからないプランや「金利上乗せ」として若干通常金利よりも高くなります(＋0.5%前後)が保証料がかからないタイプもあります。

団体信用生命保険

債務者（お金を借りた人）が死亡したり、高度障害等により働くことができなくなって収入が無くなった場合に、保険金で融資金（借入残額）を完済する為の生命保険です。
保険料は融資金融機関が負担することが多いです。
※公庫（国民生活金融公庫等）は自己負担です。

印紙代

金融機関から資金を融資してもらう旨の契約書（金銭消費貸借契約書）に貼付（貼付）するものです。
金銭消費貸借契約（金消契約）に必要な印紙代の額は金消契約書（きんしょうけいやくしょ）に記載する融資額により決まります。詳細はコチラの印紙代一覧表を参照下さい。

仲介手数料

不動産物件を購入（又は売却）する際に不動産業者が仲介する場合にかかる費用です。
宅建業法では以下のように決められています。（税別）
　取引価格（契約金額）X 3% + 6万円
　※800万円超の場合
　※800万円以下の場合は例外があります。
　※消費税及び地方消費税相当額を含んでおりません
800万円超の計算式末尾の「+6万円」って何？ と思われるかたが多いと思いますので説明しますね。
宅建業法（宅地建物取引業法）では不動産売買仲介で購入者（買主）及び売却者（売主）へ請求できる報酬額（仲介手数料）は次のように決められております。
　不動産売買仲介の取引額の
　A. 200万円以下の部分が5%
　B. 200万円超400万円以下の部分が4%
　C. 400万円を超える部分が3%
　例えば、1000万円の物件を仲介した場合の買主（購入者）及び売主（売却者）へ請求できる報酬額（仲介手数料）は、次のように分解して計算します。
　a. 200万円 X 5% ＋ b. 200万円 X 4% ＋c. 600万円 X 3%
　a = 10万円　b = 8万円　c = 18万円
　∴ a + b + c = 36万円
36万円は、1000万円 X 3% + 6万円と同額です。
どういう事かといいますと、
400万円を超える部分が 3%なので、取引金額（計算対象総額）に3%を乗じると、
aの5%とbの4%にそれぞれ、aが2%(5% – 3%) bが1%(4% – 3%)の差が生じます。
この差は400万円超の場合は金額がいくらであっても同じです。
そして、その差は aが4万円 bが2万円となり
aの差4万円（200万円X2%）＋bの差2万円（200万円X1%） ＝ 6万円
この「6万円」は400万円超の場合は固定となります。
したがって、400万円を超える取引金額の場合は
「取引金額 X 3% ＋ 6万円」
という速算式となります。
同じように、400万円以下の場合は取引額に4%を乗じて、200万円以下の差（200万円 X 1%(5-4)=2万円）を足すと
「取引額 X 4% + 2万円」という速算式が成り立ちます。
※但し、取引額が800万円以下の場合は一律30万円＋消費税額とする特例が有ります。

低廉の空き家の場合の例外
「平成30年1月1日」に「低廉(ていれん)な空家等の売買取引における媒介報酬額(仲介手数料)の特例」が施行され、当該特例が「令和6年7月1日」より下記のように改正されました。
低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）については、当該媒介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて報酬を受領できる（30万円の1.1倍が上限）。
詳細はコチラを参照下さい↓
【国土交通省】空き家等に係る媒介報酬規制の見直し（PDF）