私の不動産、今は売り時？

このフレーズ。
はい。よく聞かれます。
私は、毎日数件の売却査定依頼を頂いておりまして、
約半数以上のお客様は、「KEI社長、不動産って、今は売り時ですか？それとも、もう少し先の方が良いですか？」とのご質問を受ける事が有ります。
業務上、「査定結果は数カ月間の有効期限が有りますので、早めに売却しましょうね。」と返答致しますが、
実際のところ、
不動産の売り時というのは一括りに一概にはお答えできませんのでケースバイケースで説明致しますね。
※ココで当てはまらない かた は個別にご相談下さいませ。
※できる限りご要望にお応えできるよう対応致します。

最適な売却タイミング（売り時）は個人しだい

誰しもが、購入した額よりも高く売りたいと思うのは当然の事です。
しかし、購入した時期や購入理由によっては損失が生じるケースは良くある事です。
購入した価格以下で売れた場合でも、建物を 減価償却 計算して現在の価値を算出すると意外と損はしていないという事は珍しくは有りません。
マイホームとして購入していた物件では、所有期間中に賃料を支払っていたと考えた場合では
「売却額」ー「購入額」＋「支払賃料総額」
として計算すると、得をしている可能性もあります。
具体的には、
10年前に1000万円で3LDKの中古マンションを購入し、今年980万円で売却したケース。
単純計算では20万円の損ですが、同等物件に賃貸で居住した場合の月額賃料が7万円と想定した場合、
年間支払賃料は、月額7万円×12カ月＝84万円
そして10年居住した場合の総支払金額は84万円×10年＝840万円
売却額が980万円なので、総支払賃料相当額の840万円を差し引くと
980万円－840万円＝140万円
と粗利益が出ており、
更に140万円から売却実損の20万円を引くと
120万円の得をしたと考える事ができます。
このように、手元に残る金額が少なく、場合によってはマイナスになったとしても実際には得をしているという事例はよく有ります。

また、購入した状況（家族構成や収入状況等）が売却した時と変化している場合は損とも得とも言えないケースが有ります。

したがって、最適な売却タイミング（売り時）は人それぞれという事になります。

住宅ローンの支払いが滞っている場合

住宅ローンの延滞や滞納等が有る場合の売り時は、「今（なるべく早め）」です。
住宅ローンの延滞や滞納を解消しないままでいますと100%間違いなく「 競売 」になります。
競売 になりますと、 競落 （ 落札 ）した新所有者から当該物件からの退去を求められる事が有ります。
新所有者による転売目的や、新しい入居者を募集するなど、何れにしても現入居者（あなた）は立ち退きを余儀なくせざるを得ない状況になる事が殆どです。
そして、
滞っている住宅ローンは、
残債－競落金額－諸経費＝負債額
となり、
金融機関によっては、負債額の再分割や支払い期限の延長などの対応可能な場合もありますが、
負債額が免除される事はまず有りません。

したがって、
住宅ローンの返済に困っているかたの売却タイミング（売却時期）は今（なるべく早め）と考えます。

離婚による財産分与の場合

離婚の為 不動産を売却する必要がある場合は、所有形態によります。
例えば共有名義の場合、持ち分割合に関係なく双方が所有者となりますので婚姻関係が解消した状態を継続する事は望ましくないと思います。
したがって、離婚の場合 共有名義 不動産は早期に売却する事を検討したほうが良いと考えます。
一方、共有名義ではない不動産の場合、所有期間によっては所有権者が相手方（又は自分）であったとしても「 共有財産 」として認定される事があります。その場合、売却をして換金すれば簡単に分与する事ができます。売却に支障が無い場合は早期に売却する事をお勧め致します。
しかし、対象不動産にどちらかが居住していて当該不動産所有者自分ではない（相手方）の場合はそう簡単にはいきません。このようなケースは、売却換金は先延ばしにして先ずは適正賃料を査定したうえで賃料相当額を相手方に支払うことで居住し続ける事が可能となる場合があります。
そして、売却できる（当該不動産から退去できる）タイミングで売却換金したうえで双方が支払い受領した金額を考慮して売却益の精算をするのが一般的かと思います。

相続を受けた場合

相続 を受けた場合、
将来その不動産を利用する予定が有るかもしればいのであれば売却は見送った方がよいです。
将来、新たに同等物件を入手しようとすると高値で購入する事になる可能性が高いです。
一方、利用する予定が無いのであれば売却を検討する事となると思いますが、物件の状態をしっかりと把握する必要があります。

相続不動産 が土地（更地）の場合はスグにでも売り出し可能です。

しかし、建物が有る場合は その建物に価値が有るか否か（値段が付くかどうか）によって売り方や売るタイミングを見極める必要があります。
土地の価額＋建物価額で売却可能なのであれば、なるべく早めに売却する事をおすすめ致します。
建物は年数が経つと価額が目減りしますので売却時期が遅れると安くなってしまう可能性があります。
建物に価額が付かないような古家であれば解体費用を見積もりしたうえで売却を検討したほうが良いです。
※建物はゼロ円ですから、売却額は土地の価額のみなので経年による目減りは考えにくいです。
この場合は あわてて売却する必要は無いと思います。

住み替え（引っ越し）の為

転勤などで引っ越しをする事となった場合、当該物件に将来戻ってくる可能性が有るか否かで対応が異なります。
将来戻ってくる可能性が有る場合は、一時的に 賃貸 で貸すという選択肢も有ります。
そこで、気を付けなければならないのは「 定期借家契約 」で賃貸する事です。
一般的な「 普通賃貸借契約 」で契約をしますと、自分（ 所有者 ）が利用したいタイミングで解約する事は不可能です。
賃借人 （借りて住んでいる人）は「 借家法 」という法律に守られており、 家主 （所有者）の都合で退去させることは非常に難しいです。
よく、 賃貸借契約書 には「 家主 （ 所有者 ）からの 退去告知 を6カ月以上前に行えば 賃借人 を退去させられる」旨の説明をする不動産営業員がおりますが、それは完全に間違いです。
家主（所有者）から6カ月以上前の退去（解約）告知が有効となるのは「正当な理由が有る場合」です。
ここで言う「正当な理由」とは、建物の老朽化や不具合等により大規模な修繕等が必要な場合でその修繕にあたり入居者を退去させなければならない状況や、所有者（家主）の居住できる場所が当該所有物件以外に無い状態になった場合です。
なかなか、上記のような状況になる事は無いかと思います。
家主（所有者）からの一方的な賃貸借契約の解約はかなりハードルが高いのです。
このような、家主（所有者）不利な状態を回避する為に「 定期借家契約 」という契約形態が制定されました。
定期借家契約では、予め定めた期限（例えば2年など）が満了した場合は契約は終了し、賃借人 は物件を明け渡さなければなりません。この契約によって、 家主 （ 所有者 ）は自身が利用を開始する予定を立てる事が可能となります。

しかし、そもそも、戻ってくること可能性が無い場合や
戻ってきても別の物件に居住する予定の場合は売却をする事となります。
この場合の売却タイミングは特に急ぐ必要はありませんが、長期間 空き家状態にしておくのは防犯防災上好ましくは有りませんので、早めの売却をおすすめ致します。

このように、不動産の売り時というのは所有者の事情が大きく関係します。
相場も大事ですが、どのような相場であっても、売る必要があれば売却、そうでなければ売らないという事になると思います。
現在の相場を知りたい為に不動産業者へ「今が売り時ですか？」などの話題提供は業者の営業手法にまんまとハマってしまう可能性がありますので、くれぐれもご注意くださいませ。