（しょうしこうれいか）
人口の年齢構成について、若年層の比率が低下し、高齢者層の比率が増加する現象をいう。
出生率の低下と長寿化とが同時に進行することによって起きる。
日本の年少人口（0～14歳）と老年人口（65歳以上）の割合は、1975（昭和50）年にはそれぞれ24.3％・7.9％であったが、1990（平成2）年に18.2％・12.1％、2005（平成17）年には13.8％・20.2％となった。そして、2025（平成37）年には10.0％・30.5％になると予想されている（国立社会保障・人口問題研究所による将来人口推計の中位推計結果）。
少子高齢化の進行によって、社会保障、雇用、消費構造等の多面的な分野に大きな影響が生じると予想されている。不動産業についても、需要構造が変化するであろう。
その変化は、
1．居住に関しては、医療・福祉サービスの充実、近隣の付合いや子育て環境の重視、高齢者居住環境の重点整備など、2．土地利用に関しては、ストックの活用、ブラウンフィールド（衰退産業跡地）の再生、職住近接への回帰、逆線引きなど、3．不動産流通に関しては、資産管理・運用ニーズの拡大、住環境の重視、外国人労働者の居住対応などのような方向が考えられる。