事故物件

事故物件とは、過去に自殺、殺人、死亡事故など不幸な出来事が起きた物件のことをいいます。
不動産業界において、こういった物件は通常の物件とは違った、特別な取り扱いがされることが多いです。
事故物件は、借り手や購入者にとって避けたいと思う物件であり、それゆえに相場よりも安価で取引されるのが一般的です。
この記事では、事故物件の特徴、法律上の取り扱い、不動産業者の対応、及び関連する心理的要素について解説します。

事故物件の特徴

「事故物件」は、過去に悲劇的な出来事が発生したことがその特徴です。
物件内部や敷地内で、自殺・心中・殺人・不審死・火災などが有った物件が事故物件に該当するケースが多いです。
こうした出来事があったことで、物件に悪いイメージが付き、心理的に抵抗を感じる人が多いため、需要が低下し、結果として相場よりも価格を下げざるを得ない状況の物件です。
そして、不動産取引（売買・賃貸）での事故物件とは、当該物件の契約前に行う「重要事項説明」での「告知事項」に該当する物件です。
したがって、物件内部で人の死が有った場合でも「告知事項」に該当しなければ事故物件として取り扱わずに通常の物件と同様に取引される事があります。
告知事項に該当せずとも、取り扱い不動産業者の判断で重要事項説明時に告知をする不動産業者もいます。
以前は告知事項に該当するか否かの基準が曖昧であったため、告知をするしないは不動産業者の判断に委ねられていました。その為、現在も告知をする業者としない業者が混在しているのが現状です。
今後は、2021年10月8日に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公開されたことにより、告知の有無については統一されると考えられます。

告知対象の物件範囲

一戸建て等の場合は建物内部及び敷地内。
マンション等の区分所有建物の場合は、ベランダ等の専用使用が可能な部分のほか、共用の玄関・エレベーター、廊下、階段のうち、買主・借主が日常生活において通常使用すると考えられる部分が該当するとされています。
物件種別は、居住用不動産です。事業用等物件の場合、取引当事者がそれぞれの影響の度合いから判断することになります。

物件内での自然死等は告知不要

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、
賃貸借取引、売買取引とも対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死については原則として告げなくてもよい。とされています。

自然死等

老衰、持病による病死などは自然死として一般的に認識されています。
統計においても自宅における死因割合のうち、これらが9割を占めています。それを事故扱いにするのはおかしいという見解のようです。
また、過去の判例でも自然死は心理的瑕疵には該当しないとしたものもあります。

日常生活の中での不慮の死等

自宅の階段からの転落や入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤嚥などは日常生活の中で生じた不慮の事故として
自然死同様に原則として告知をしなくてもよいものとされました。

自然死等の告知不要の例外

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、
死亡後、長期に渡って人知れず放置された場合など、特殊清掃や大規模リフォーム等が必要な状態、又は、特殊清掃や大規模リフォーム等が実施された物件は契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えらるため、宅地建物取引業者は買主・借主に対してこれを告知しなければならないとされています。

事件事故後3年経過後は告知不要

賃貸借取引の対象不動産において自然死・日常生活の中での不慮の死以外が発生、または特殊清掃等が行われることとなった死が発生していてもその後、おおむね3年が経過している場合には原則として告げなくて良い。
とされています。

ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではないとされています。

通常使用しない共用部分は告知不要

賃貸借取引及び売買取引の対象不動産の隣接住戸または借主もしくは買主が日常生活において
通常使用しない集合住宅の共用部分にて、自然死・日常生活の中での不慮の死以外が発生、または特殊清掃等が行われることとなった死が発生していても判例等も踏まえ、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、原則として、これを告知しなくてもよい。
とされています。

ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではないとされています。

不動産業者の対応

不動産業者は、事故物件の取り扱いに慎重になることが多いです。
事故物件であることを告知することで、物件の価値が下がり、営業上の損失が出ることがあります。
しかし、告知義務を果たさないと法的リスクが高まるため、バランスを取る必要があります。
また、事故物件を専門に扱う不動産業者も存在し、これらの業者は事故物件の価格差を利用して利益を上げることができます。
ガイドラインでは告知にあたり、宅地建物取引業者がどこまでの調査、告知をすべきかについても詳細にまとめています。
人の死に関する事案が生じたことを疑わせる特段の事情が無ければ、宅地建物取引業法では自発的に調査すべき義務までは負わせていないとしています。
そして、告知すべき事案があることが当初から分かっている以外は、売主・貸主・管理業者以外に自ら近隣住民に聞き込みを行ったり、インターネット等で調査するなどの自発的な調査を行ったりする義務は無いとしています。
また、調査を行う場合でも正確な事実確認が難しいこと、死亡した方やその遺族等の名誉や生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があるとしており、慎重な対応を求めています。

告知方法

当該不動産についての情報収集時に人の死に関する事案があったことを確認した場合には、当該事実を告知する必要があります。その場合には告知書（物件状況等報告書・物件状況確認書、ete…）などの書面に記載することで調査義務（告知義務）は果たしたものとされます。
尚、告知をする場合は、買主、借主に対して事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合には発覚時期と清掃実施日）、場所、死因（不明の場合はその旨）を告知するものとされており、亡くなられた方や遺族等への配慮についても言及しています。故人の氏名や年齢、住所、家族構成や具体的な死の状態等、発見状況等は告知する必要はないとしています。

心理的要素

事故物件に対する抵抗感は、人によって大きく異なります。
一部の人は、事故物件であることを気にしないで賃貸や購入を検討することがあります。
これは、事故物件であることによる価格の低下が魅力的であるためです。
しかし、多くの人は心理的な抵抗感や恐怖感があり、事故物件を避ける傾向があります。
これは、人間の心理が超自然現象や死を恐れることに起因すると考えられます。
特に日本では、死や霊に関連する文化が深く根付いており、事故物件に対する恐怖感が強いことが一般的です。

事故物件のリスクと対策

事故物件を賃貸や購入する際には、いくつかのリスクが存在します。
例えば、周囲の人から白い目で見られることがあったり、購入した物件の価値が下がってしまう事が挙げられます。
また、心理的ストレスや不安感が続く場合、生活の質が低下するリスクもあります。
これらのリスクに対処するためには、以下のような対策が有効です。

事前調査

事故物件を購入（又は借りる）前に、過去に起こった事故の詳細を調べることが重要です。
これにより、心理的な抵抗感を克服するかどうかを判断する材料が得られます。

周囲の理解

近隣住民に対して、事故物件であることを理解してもらうことが重要です。
過去の事故に関連する話題を避け、良好な関係を築くことが望ましいです。

風水や浄化

事故物件に対する恐怖感を和らげるために、風水や浄化の方法を取り入れることが効果的です。
例えば、神社でお祓いを受けたり、お清めの塩を置くなど。
物件内の主要な部屋に水晶を置くのも効果的な浄化の方法として有名です。
何れも科学的な根拠は有りませんが、日本人の多くは科学的な根拠の無い「おまじない」や「お祈り」をしていると思います。正月には「おみくじ」をひいて運勢を占ってみたりとか・・・。
結局、「お祓い」や「浄化」のような科学的根拠は有りませんが、強いて科学的に言うならば「プラシーボ効果」に似たような効果（効能）が有り全く意味が無いという事は無いと思います。
「お守り」を常に携帯したり、「信じる者は救われる」という言葉を信じたり、「神様に手を合わせて」お願いをするのと同じです。
事故物件でも浄化してしまえば全く問題なく使用できると考える場合は、相場よりも安く購入できるので非常にお得かと思います。

冷静な判断

事故物件の価格が魅力的であることを理解しつつも、長期的な生活の質や周囲との関係を考慮し、冷静な判断を下すことが大切です。
また、同居する家族等も意識を共有する事が重要です。自身は割り切れていても、家族の一人でも納得できない状態で生活を開始すると思わぬ悪い結果を招く可能性があります。
その場合、「いわく付きの物件を買ったからだ」と物件に原因があると考えてしまい、根本的な間違いに気づかない事になりかねません。
円満な家庭環境は重大な決断（マイホーム購入など）を下す際は自身の考えと意識は家族全員と共有する事が重要です。

事故物件は、その特徴や法的取り扱い、心理的要素などから、一般的な物件とは異なる扱いがされることが多いです。
しかし、事故物件には価格の魅力があるため、適切な対策を講じれば、良い選択肢となることもあります。